Boletín de información Jurídica y Tributaria 20/2020

03 Abr Boletín de información Jurídica y Tributaria 20/2020

MEDIDAS RELATIVAS A CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA HABITUAL
REAL DECRETO-LEY 8/2020, DE 17 DE MARZO

Con fecha 1 de abril de 2020 se ha publicado en el BOE el Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, de nuevas medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del Covid-19. El citado Real Decreto-Ley recoge una serie de medidas que complementan las adoptadas anteriormente en virtud del Real Decreto-Ley 8/2020, de 17 de marzo.

Dentro de ellas, en el presente boletín nos vamos a ceñir a las medidas que se han adoptado en relación con los contratos de arrendamiento que, por el momento, se limitan a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos.

1. Prórroga extraordinaria del contrato con un máximo de seis meses

El artículo 2 del Real Decreto-Ley establece que en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual en los que finalice el período de prórroga obligatoria o tácita conforme a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, durante el periodo comprendido entre el 1 de abril de 2020 y el día en el que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma, se podrá prorrogar su duración por un plazo máximo de 6 meses, durante los cuales se seguirán aplicando los mismos términos del contrato en vigor. Esta prórroga deberá solicitarse por el arrendatario y ser aceptada por el arrendador salvo que las partes acuerden otros términos o condiciones.

2. Moratoria de la deuda arrendaticia

Se establecen asimismo en los artículos 3 a 6 medidas con el objetivo de procurar la moratoria de la deuda arrendaticia para personas en situación de vulnerabilidad económica, distinguiendo entre aquellos supuestos en los que la aplicación de medidas se establece de forma obligatoria para el arrendador, de aquellos casos en los que depende de la aceptación del arrendador.

2.1.- Aplicación automática de la moratoria de deuda arrendaticia

En las condiciones que se detallan a continuación, a solicitud del arrendatario, el arrendador estará obligado a ofrecer alguna de las medidas de flexibilización previstas en el Real Decreto-ley.

2.1.1.- Requisitos:

Los requisitos para la aplicación automática de la moratoria son los siguientes:

1. Que el contrato de arrendamiento sea de vivienda habitual al amparo de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

2. Que el arrendatario se encuentre en situación de vulnerabilidad económica.

3. Que el arrendador (persona física o jurídica) sea un gran tenedor, es decir, titular de más de 10 inmuebles urbanos excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500m2, o sea una empresa o entidad pública de vivienda.

4. Que el arrendatario lo solicite en el plazo de un mes desde el día de 1 de abril de 2020.

5. Que la moratoria no se hubiera acordado previamente y con carácter voluntario por las partes.

2.1.2.- Medidas aplicables:

Cumplido lo anterior, en el plazo de 7 días laborables, el arrendador ofrecerá al arrendatario alguna de las siguientes alternativas:

• Una reducción del 50% de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma decretado por el gobierno y, en su caso, idéntica reducción del 50% de las rentas correspondientes a las mensualidades siguientes a la finalización del estado de alarma si con la reducción operada durante el estado de alarma no fuera suficiente para solventar la situación de vulnerabilidad, con un máximo de 4 meses.

• Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que afectará al período que dure el estado de alarma y a las mensualidades siguientes prorrogables una a una, si el plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad, sin que pueda superar en ningún caso los 4 meses. El pago de esta renta aplazada se fraccionará a partir de la siguiente mensualidad durante al menos tres años, que se contarán a partir del momento en que se supere la situación de vulnerabilidad o de la finalización del plazo de los cuatro meses citado y siempre dentro de la vigencia del contrato de arrendamiento o de cualquiera de sus prórrogas, sin devengarse intereses ni penalización alguna.

2.1.3.- Apreciación de la vulnerabilidad económica:

Para apreciar que el arrendatario se encuentra en situación de vulnerabilidad económica, el Real Decreto-Ley exige la concurrencia de las siguientes circunstancias:

1. Que el arrendatario pase a estar en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria:

1. 1. Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM).
   2. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental.
   3. Este límite se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar.
   4. En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será́ de cuatro veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.
   5. En el caso de que el arrendatario sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33%, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65%, así́ como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral, el límite previsto en el subapartado i) será́ de cinco veces el IPREM.

2. Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. Se entenderá́ por «gastos y suministros básicos» el importe del coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.

Se entiende por “unidad familiar” la compuesta por la persona que adeuda la renta arrendaticia, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.

No concurren los anteriores supuestos cuando el arrendatario o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España. Se considerará que no concurren estas circunstancias cuando el derecho recaiga únicamente sobre una parte alícuota de la misma y se haya obtenido por herencia o mediante transmisión mortis causa sin testamento. Se exceptuará de este requisito también a quienes, siendo titulares de una vivienda, acrediten la no disponibilidad de la misma por causa de separación o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda resulte inaccesible por razón de discapacidad de su titular o de alguna de las personas que conforman la unidad de convivencia.

El IPREM para el año 2020 es de 537,84 €/mes.

2.1.4.- Acreditación de la vulnerabilidad económica:

El arrendatario deberá acreditar al arrendador su situación de vulnerabilidad económica mediante la presentación de la siguiente documentación:

1. En caso de situación legal de desempleo, mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.

2. En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

3. Número de personas que habitan en la vivienda habitual:

1. 1. Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.
   2. Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.
   3. Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.

4. Titularidad de los bienes: nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.

5. Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este real decreto-ley.

Si el solicitante de la moratoria no pudiese aportar alguno de los documentos requeridos en las letras a) a d) del apartado anterior, podrá sustituirlo mediante una declaración responsable que incluya la justificación expresa de los motivos, relacionados con las consecuencias de la crisis del COVID-19, que le impiden tal aportación. Tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas dispondrá del plazo de un mes para la aportación de los documentos que no hubiese facilitado.

La aplicación indebida de la moratoria excepcional de termina la responsabilidad por los daños y perjuicios causados, así como por todos los gastos generados por la aplicación de las medidas excepcionales, sin perjuicio de otras responsabilidades.

2.2.- Moratoria no automática de deuda arrendaticia

En los casos en que, dándose las condiciones para la aplicación automática de la moratoria el arrendador no sea una empresa o entidad pública de vivienda ni un gran tenedor, será el arrendador el que proponga las medidas concretas a adoptar.

2.2.1.- Concretas medidas planteadas.

En el plazo de 7 días laborables desde que el arrendador reciba la solicitud del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, comunicará al arrendatario las condiciones de aplazamiento de la deuda o las posibles alternativas que plantea en relación con las mismas.

Si el arrendador fuera persona física, podrá no aceptar ningún acuerdo.

Estamos a su disposición para cualquier duda o aclaración sobre estas cuestiones, y les iremos informando puntualmente de cualquier novedad al respecto.

Madrid, a 3 de abril de 2020