Boletín de información Jurídica y Tributaria 22/2020

08 Abr Boletín de información Jurídica y Tributaria 22/2020

Posted at 12:06h in Boletines by

MEDIDAS EXTRAORDINARIAS EN RELACIÓN A LA MORATORIA HIPOTECARIA Y SU EXTENSIÓN A NUEVOS COLECTIVOS

El Real Decreto-Ley 8/2020 de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19 (en adelante, RDL 8/2020) estableció la moratoria de la deuda hipotecaria vinculada a la vivienda habitual de las personas físicas en situación de vulnerabilidad económica. Con la publicación del Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, (en adelante, RDL 11/2020) se amplía el ámbito de aplicación de la moratoria hipotecaria y se extiende a dos nuevos colectivos: (i) el de los autónomos, empresarios y profesionales respecto de los inmuebles afectos a su actividad económica y (ii) a las personas físicas que tengan arrendados inmuebles por los que no perciban la renta arrendaticia en aplicación a las medidas en favor de los arrendatarios como consecuencia del estado de alarma.

Asimismo, el RDL 11/2020 establece la posibilidad de una moratoria de créditos y préstamos no hipotecarios que tengan aquellas personas que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica.

Además de lo anterior, el nuevo paquete de medidas garantiza los suministros básicos ampliando el colectivo de potenciales perceptores del bono social a los autónomos que hayan cesado su actividad como consecuencia del COVID-19 o visto reducida su facturación en al menos un 75%.

Por ello, resulta necesario analizar las nuevas medidas divididas en los siguientes bloques:

1. Moratoria hipotecaria y su extensión en el RDL 11/2020

1.1. Ámbito de aplicación: supuestos de vulnerabilidad económica.
1.2. Procedimiento común a la moratoria hipotecaria y suspensión de obligaciones sin garantía hipotecaria.

1.2.1. Solicitud de moratoria y suspensión.
1.2.2. Concesión de moratoria y suspensión.
1.2.3. Efectos de la moratoria y de la suspensión.
1.2.4. Consecuencias de la aplicación indebida por el deudor de las medidas.

2. Ampliación del derecho a percibir el bono social

1. Moratoria hipotecaria y su extensión en el RDL 11/2020

Tanto el RDL 8/2020 como el RDL 11/2020 se refieren a la deuda hipotecaria contraída o los préstamos hipotecarios contratados para la adquisición de (i) la vivienda habitual, (ii) inmuebles afectos a la actividad económica que desarrollen los empresarios y profesionales y (iii) a viviendas distintas a la habitual en situación de alquiler y para las que el deudor hipotecarios persona física, propietario y arrendador de dichas viviendas, haya dejado de percibir la renta arrendaticia desde la declaración del estado de alarma o deje de percibirla hasta un mes después de la finalización del mismo.

Estas medias vienen recogidas en los artículos 8 al 16 ter del RDL 8/2020 y en los artículos 16 al 27 del RDL 11/2020.

1.1. Ámbito de aplicación: supuestos de vulnerabilidad económica

Las moratorias previstas se aplicarán al deudor hipotecario o al deudor de un crédito sin garantía hipotecaria que acredite en la forma establecida en el artículo 17 del RDL 11/2020 que se encuentra en situación de vulnerabilidad económica. Para ello deben cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 16 del RDL 11/2020:

  1. Estar en situación de desempleo o, es caso de ser empresario o profesional, sufrir una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída sustancial en su facturación de al menos un 40%.
  1. Que el conjunto de los ingresos de la unidad familiar en el mes anterior a la solicitud de la moratoria no supere los siguientes límites:
    1. Con carácter general, el límite de 3 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM). El límite se incrementará por cada hijo a cargo y por cada persona mayor de 65 años miembros de la unidad familiar.
    2. El límite de 4 veces el IPREM, en caso de que alguno de los miembros tenga declarada discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral.
    3. El límite de 5 veces el IPREM en el caso de que el deudor hipotecario sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33%, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65%, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral.
  1. Que el total de las cuotas hipotecarias de los bienes inmuebles, más los gastos y suministros básicos resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
  1. Que, como consecuencia de la emergencia sanitaria, el esfuerzo que represente el total de la carga hipotecaria (la suma de las cuotas hipotecarias de los bienes inmuebles sobre la renta de la unidad familiar) se haya multiplicado por al menos 1,3.

Para los supuestos de vulnerabilidad económica derivados de los contratos de crédito sin garantía hipotecaria, hay que tener en cuenta, además, las siguientes especialidades establecidas en el artículo 18 del RDL 11/2020:

  1. Si la persona física fuera beneficiaria a su vez de una moratoria hipotecaria, no se tendrá en cuenta su aplicación para el cálculo de los límites del 35% y del múltiplo de 1,3.
  2. Si el potencial beneficiario no tuviera contratado un préstamo hipotecario, pero es arrendatario de una vivienda habitual o tiene cualquier tipo de financiación sin garantía hipotecaria frente a una entidad financiera, o a ambas simultáneamente, se sustituirá el importe de la cuota hipotecaria por la suma total de dichos importes, incluyendo la renta por alquiler, aunque sea objeto de moratoria.

Las medidas se aplicarán igualmente a los fiadores y avalistas del deudor principal, con las mismas condiciones cuando estén en situación de vulnerabilidad económica.

Los fiadores, avalistas e hipotecantes no deudores o que les resulte de aplicación la suspensión de las obligaciones derivadas de los contratos de crédito sin garantía hipotecaria en situación de vulnerabilidad económica podrán exigir que el acreedor agote el patrimonio del deudor principal antes de reclamarles la deuda garantizada, aunque en el contrato hubieran renunciado expresamente al beneficio de exclusión.

1.2. Procedimiento común a la moratoria hipotecaria y suspensión de obligaciones sin garantía hipotecaria

1.2.1. Solicitud de moratoria y suspensión

  • Solicitud de moratoria (art. 12 RDL 8/2020)

Los deudores en situación de vulnerabilidad económica podrán solicitar al acreedor, hasta 15 días después del fin de la vigencia del RDL 8/2020, una moratoria en el pago del préstamo con garantía hipotecaria para la adquisición de su vivienda habitual o de inmuebles afectos a la actividad económica que desarrollen empresarios y profesionales.

  • Solicitud de suspensión (art. 23 RDL 11/2020)

Los deudores comprendidos en el ámbito de aplicación de la suspensión de las obligaciones derivadas de los contratos de crédito sin garantía hipotecaria podrán solicitar al acreedor, hasta 1 mes después del fin de la vigencia del estado de alarma, la suspensión de sus obligaciones.

En ambos casos, la solicitud deberá ir acompañada de la documentación requerida que acredite las condiciones que situación de vulnerabilidad económica.

1.2.2. Concesión de la moratoria y suspensión

  • Concesión de la moratoria (art. 13 RDL 8/2020)

Una vez realizada la solicitud, la acreedora procederá a su implantación en un plazo máximo de 15 días. La aplicación de la suspensión no requerirá acuerdo entre las partes, ni novación contractual, pero para que surta efectos deberá formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. Dicha inscripción tendrá plenos efectos frente a los acreedores intermedios inscritos, aunque no cuente con el consentimiento de estos.

  • Concesión de la suspensión (art. 24 RDL 11/2020)

Una vez realizada la solicitud de suspensión, el acreedor procederá a la suspensión automática de las obligaciones derivadas del crédito sin garantía hipotecaria. La aplicación de la suspensión surtirá efectos desde la solicitud del deudor acompañada de la documentación requerida a través de cualquier medio sin perjuicio del cumplimiento de las obligaciones de inscripción si hubiera garantías distintas a la hipotecaria o ventas a plazo registradas.

  • Características comunes

Una vez concedida la moratoria o la suspensión, el acreedor comunicará al Banco de España su existencia y duración. Los importes que serían exigibles al deudor de no aplicarse la moratoria no se considerarán vencidos.

En el caso de que las partes acuerden una novación del contrato, se deberá incluir en el mismo, además de aquellos otros aspectos que las partes pacte, la suspensión de las obligaciones contractuales impuestas por el RDL 11/2020 y el no devengo de intereses durante la vigencia de la suspensión.

1.2.3. Efectos de la moratoria y de la suspensión (art. 14 RDL 8/2020 y art. 25 RDL 11/2020)

Durante el periodo de vigencia de la moratoria o de la suspensión,

  1. La entidad acreedora no podrá exigir el pago de la cuota hipotecaria ni la amortización del capital o el pago de intereses.
  2. No se devengarán intereses ni ordinarios ni de demora.
  3. En el caso de la moratoria, la suspensión tendrá una duración de 3 meses ampliables mediante Acuerdo de Consejo de Ministros y la consiguiente inaplicación de la cláusula de vencimiento anticipado.
  4. En el caso de la suspensión, la fecha del vencimiento acordada en el contrato se ampliará por el tiempo que dure la suspensión.

1.2.4. Consecuencias de la aplicación indebida por el deudor de las medidas (art. 16 RDL 8/2020 y art. 26 del RDL 11/2020)

El deudor que se haya beneficiado de esta medida sin reunir los requisitos será responsable de los daños y perjuicios producidos, de todos los gastos generados por la aplicación de la medida, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a la que la conducta pudiera dar lugar.

2. Ampliación del derecho a percibir el bono social

El RDL 11/2020 amplía el colectivo de potenciales preceptores del bono social, pudiendo acogerse los autónomos por haber cesado su actividad o visto reducidos su facturación en al menos un 75% con respecto a la media del semestre anterior, siempre que se cumplan los requisitos relativos a su renta o la de su unidad familiar establecidos en el artículo 28.2 del RDL 11/2020.

En caso de que el contrato de suministro de la vivienda habitual del profesional por cuenta propia o autónomo esté a nombre de la persona jurídica, el bono social deberá solicitarse para la persona física, lo que implica un cambio en la titularidad del contrato de suministro.

Por último, señalar que la condición de consumidor vulnerable y el derecho a percibir el bono social, se extinguirá cuando dejen de concurrir las circunstancias referidas y en ningún caso tal consideración se extenderá más de 6 meses desde su devengo.

Estamos a su disposición para cualquier duda o aclaración sobre estas cuestiones, y les iremos informando puntualmente de cualquier novedad al respecto.

Madrid, a 8 de abril de 2020