23 Abr Boletín de información Jurídica y Tributaria 28/2020
NUEVAS MEDIDAS EXTRAORDINARIAS EN MATERIA DE ARRENDAMIENTOS PARA PYMES Y AUTÓNOMOS
Con la declaración del estado de alarma, el Gobierno ha tomado diversas medidas para hacer frente al impacto económico y social derivado de la crisis sanitaria del COVID-19 que ya han sido analizadas parcialmente en Boletines anteriores.
Dada la prolongación de esta situación excepcional, el Gobierno ha adoptado un nuevo paquete de medidas para reforzar y completar las anteriormente adoptadas con la finalidad de seguir dando soporte y minimizar el impacto de la crisis sanitaria en la actividad económica. Este nuevo paquete de medidas se establece en el Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo (en adelante, “RDL 15/2020”) y se centra en el apoyo a las empresas y a los autónomos.
A continuación, concretamente nos vamos a referir a las medidas establecidas para reducir los costes operativos de pymes y autónomos con relación a sus obligaciones de pago de renta de arrendamientos para usos distintos del de vivienda. Cabe destacar que ni la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamiento Urbanos (en adelante, “Ley 29/1994”) ni el Código Civil, prevén una solución idónea a la modificación o resolución de contratos ante la crisis sanitaria del COVID-19. En este sentido, el RDL 15/2020 pretende proveer de una regulación específica con base en la cláusula «rebus sic stantibus» que permite la modificación de las obligaciones contractuales siempre y cuando concurran una serie de requisitos.
Las medidas a las que hacemos referencia vienen establecidas en los artículos 1 y 2 del RDL 15/2020, mientras que en los artículos 3 a 5 de dicho cuerpo legal, se establecen condiciones y consecuencias adicionales al ejercicio de dichas medidas.
Lo analizamos conforme al siguiente guión sistemático:
- Arrendamientos para uso distinto del de vivienda con grandes tenedores, empresas o entidades públicas.
- Otros arrendamientos para uso distinto del de vivienda.
- Requisitos para acceder a las medidas.
- Contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por un autónomo.
- Contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una pyme.
- Acreditación de los requisitos por parte del Arrendatario.
- Consecuencias de la aplicación indebida del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta.
Al igual que se hizo en el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 en relación con el arrendamiento de viviendas, el RDL 15/2020 diferencia los arrendamientos para uso distinto del de vivienda cuando el arrendador sea una empresa, entidad pública o un gran tenedor, de los arrendamientos cuyo arrendador no es ninguno de los primeros.
1. Arrendamientos para uso distinto del de vivienda con grandes tenedores, empresas o entidades públicas (artículo 1 RDL 15/2020).
El arrendatario ya sea persona física o jurídica de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, o de industria, siempre y cuando cumpla con los requisitos del artículo 3 de la Ley 29/1994, podrá solicitar al arrendador en el plazo de 1 mes desde la entrada en vigor del RDL 15/2020, la moratoria en el pago de la renta arrendaticia que deberá ser aceptada por el arrendador salvo que las partes previamente hayan llegado a un acuerdo de moratoria o reducción de la renta.
La moratoria a la que se hace referencia se aplicará de forma automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente como consecuencia de la crisis del COVID-19 con un plazo máximo de 4 meses.
En relación a la aplicación del aplazamiento de la renta, el RDL 15/2020 establece que se aplicará a partir de la siguiente mensualidad de renta, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años que, se contarán (i) a partir del momento en el que se supere la situación provocada por el impacto provocado por el COVID-19, o (ii) a partir de la finalización del plazo máximo de 4 meses, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.
La renta se aplazará sin aplicación de penalizaciones ni devengo de intereses.
2. Otros arrendamientos para usos distintos del de vivienda (artículo 2 RDL 15/2020).
El arrendatario ya sea persona física o jurídica de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda o de industria cuyo arrendador no sea una entidad pública, empresa o gran tenedor, podrá solicitar en el plazo de 1 mes desde la entrada en vigor del RDL 15/2020, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta salvo que las partes voluntariamente no hubieran acordado dicho aplazamiento o una rebaja de la renta con anterioridad.
En este supuesto, no habría obligación del arrendador de aceptar tal aplazamiento, sino que está sujeto al acuerdo de las partes. en el marco del cual el RDL 15/2020 establece la posibilidad de que las partes puedan disponer de la finanza a la que hace referencia el artículo 36 de la Ley 29/1994, para destinarla al pago total o parcial de las mensualidades de la renta.
En este caso, el arrendatario deberá reponer el importe de la finanza en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este sea inferior a un año.
3. Requisitos para acceder a las medidas.
Tal y como se viene estableciendo en todos los paquetes de medidas dictadas por el Gobierno durante el estado de alarma y sus prórrogas, resulta imprescindible para poder acceder a las nuevas medidas que los arrendatarios sean autónomos o pymes y que cumplan con los requisitos establecidos en el artículo 3 del RDL 15/2020 y que detallamos a continuación.
3.1.- Contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por un autónomo:
- Afiliación y alta en el Régimen Especial de Seguridad Social correspondiente o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA, en la fecha de declaración del estado de alarma.
- Actividad suspendida a causa de la declaración del estado de alarma, o por las órdenes dictadas por las autoridades.
- En caso de que la actividad no se vea directamente suspendida se deberá acreditar una reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento, en al menos, un 75% en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior.
3.2.- Contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una pyme:
- Que no se superen los siguientes límites:
- Que el total de las partidas del activo no supere los 4 millones de euros.
- Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los 8 millones de euros.
- Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a 50.
- Actividad suspendida a causa de la declaración del estado de alarma, o por las órdenes dictadas por las autoridades.
- En caso de que la actividad no se vea directamente suspendida se deberá acreditar una reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento, en al menos, un 75% en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior.
4. Acreditación de requisitos por parte del Arrendatario.
El artículo 4 del RDL 15/2020, establece que el arrendatario debe acreditar al arrendador que cumple con los requisitos para acceder a las medidas. Dicha acreditación se hará mediante la presentación de la siguiente documentación:
La reducción de la actividad se acreditará a través de una declaración responsable en la que conste la información contable y de ingresos y gastos que acredite la reducción de al menos un 75%, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior anterior. No obstante, el arrendador puede solicitar al arrendatario los libros contables para acreditar la reducción de la actividad.
La suspensión de la actividad se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
5. Consecuencias de la aplicación indebida del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta.
El Arrendatario que, sin reunir los requisitos, se haya beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta será responsable de los daños y perjuicios producidos, así como de los gastos generados por la aplicación de las medidas excepciones establecidas en el RDL 15/2020, sin perjuicio de otro orden a que la conducta de estos pudiera dar lugar.
Estamos a su disposición para cualquier duda o aclaración sobre estas cuestiones, y les iremos informando puntualmente de cualquier novedad al respecto.
Madrid, a 23 de abril de 2020
