27 Sep El valor de referencia de los bienes inmuebles
Una de las novedades más significativas introducidas por la Ley 11/2021 de lucha contra el fraude fiscal, es la relativa al valor de referencia (en adelante, VR) de los inmuebles, que servirá como base imponible de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) y sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) a partir del 1 de enero de 2022, y podrá tener incidencia en otros impuestos.
El VR de los inmuebles se determinará, año a año, por aplicación de módulos de valor medio, basados en los precios de todas las compraventas de inmuebles efectivamente realizadas ante notario o inscritas en el Registro de la Propiedad, y obtenidos en el marco de los informes anuales del mercado inmobiliario que elabora la Dirección General del Catastro.
Aunque no se ha desarrollado reglamentariamente la metodología, se incorpora una disposición transitoria que parte del informe anual del mercado inmobiliario que elabora Catastro.
En caso de discrepancia con el mismo, no será posible su impugnación directa, sino que habrá que cuestionarlo a través de la impugnación o rectificación de las liquidaciones a las que les sea de aplicación. Estos recursos, si bien se plantearán ante la Administración que aplique el VR, se resolverán por medio del informe preceptivo y vinculante de Catastro, que ratificará o modificará el valor de conformidad con la documentación que se aporte.
Según Catastro, los módulos de valor medio aplicables en cada caso se publicarán anualmente, en forma de mapas de valores, en su Sede Electrónica, y la forma de individualizar el VR de cada inmueble, se detallará en resoluciones anuales de la Dirección General del Catastro, que también se publicarán en la citada Sede.
Con todo ello se pretende acabar con la discusión sobre la valoración de inmuebles en compraventas, donaciones y sucesiones, sin embargo entendemos, que la reforma generará, sin duda, nuevos conflictos que ahora se trasladarán al ámbito de Catastro.
Sabemos por experiencia que, establecer valoraciones genéricas basándose en parámetros generales u operaciones declaradas similares, no se ajustan a la realidad, pues no se tiene en cuenta la situación concreta del bien transmitido, no vale así lo mismo un piso sin reformar que uno reformado, o uno que se vende alquilado que otro libre de inquilinos.
También dudamos de si realmente esta medida va a ajustar los valores a la realidad como pretende, ya que es evidente que el Catastro no va a poder establecer una valoración justa en el mes de octubre aplicable para todo el año siguiente, pues los precios fluctúan a lo largo del tiempo, y hoy en día con más motivo.
Recordemos la doctrina constante y reiterada del Tribunal Supremo, sobre la necesidad de que el perito de la Administración reconozca de modo personal y directo los bienes inmuebles que debe valorar, como garantía indispensable de que se tasa realmente el bien concreto y no una especie de bien abstracto, común o genérico.
Pero lo más importante, es la inversión de la carga de la prueba que se introduce, pues antes era la Administración la que debía probar que el valor declarado no se ajustaba al real y ahora es el contribuyente el que, una vez pagado el impuesto, debe intentar rebatir el VR aplicado.
Por eso, es esencial revisar si las características de sus inmuebles que obran en poder de Catastro son correctas o requieren de revisión, máxime teniendo en cuenta que ese mismo análisis tendrá eficacia tanto en la valoración catastral como en el VR asignado.
En DAYA contamos con una amplia experiencia en la tramitación de todo tipo de procedimientos catastrales y de comprobaciones de valor, y por tanto, contamos con suficiente pericia para recurrir las incorrectas asignaciones de valor.
Blanca Cornejo
Abogada del Departamento Tributario
