01 Feb ¿Cuáles son las consecuencias de la enajenación forzosa de un inmueble arrendado para uso distinto de vivienda sin inscripción registral del arrendamiento?
Sentencia del Tribunal Supremo núm. 783/2021, (Sala de lo Civil. Sección 1ª), de 15 de noviembre (ECLI:ES:TS:2021:4141).
En esta reciente sentencia el Tribunal Supremo ha resuelto sobre los efectos y el régimen aplicable en la relación arrendaticia tras la enajenación forzosa en un procedimiento de ejecución hipotecaria de una finca arrendada destinada a un uso distinto al de la vivienda habitual, sin que conste el arrendamiento inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la hipoteca ejecutada.
a) Antecedentes
- El 1 diciembre de 2011 dos entidades concertaron un contrato de arrendamiento por un periodo de 12 años cuyo objeto fue un local de negocio.
- El 16 de julio de 2013 en el procedimiento de ejecución hipotecaria seguido contra la arrendadora se adjudicó a un tercero, como acreedor ejecutante, la finca arrendada.
- La nueva arrendadora remitió dos requerimientos a la arrendataria exigiendo el pago de las rentas adeudadas.
- Posteriormente, la nueva arrendadora interpuso demanda de juicio verbal contra la arrendataria, en el que solicitaba que se declarase la resolución del contrato de arrendamiento y el consiguiente desahucio y se condenase a la demandada al pago de las rentas adeudadas (desde agosto de 2013 hasta julio de 2017), más los intereses legales, así como las rentas que se devengasen hasta la recuperación de la posesión de la finca.
b) Diferentes soluciones sobre el régimen aplicable y postura del Tribunal Supremo
Debe indicarse que nos encontramos ante una cuestión jurídica controvertida, que ha provocado distintas soluciones.
La línea seguida por el Juzgado de Primera Instancia fue la de asemejar el régimen aplicable a los arrendamientos para uso de vivienda al de los de locales o de uso distinto al de vivienda, basándose en la aplicación por analogía del artículo 13.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. En consecuencia, el Juzgado consideró extinguido el vínculo contractual tras la adjudicación del inmueble en el procedimiento de ejecución hipotecaria.
Sin embargo, el Alto Tribunal no ha compartido dicha argumentación. Se afirma en la Sentencia analizada que el juzgador de instancia no tuvo en cuenta que la reforma introducida por la Ley 4/2013 no tiene eficacia retroactiva, así que los contratos anteriores a su entrada en vigor siguen rigiéndose por la redacción original de la LAU. En consecuencia, en todo caso debió ser de aplicación la versión inicial del referido artículo 13 que optaba por un régimen de subsistencia del arrendamiento hasta agotar el plazo de los 5 años desde su celebración.
Sin perjuicio de lo anterior, la Sala Civil del Tribunal Supremo advierte que no nos encontramos ante una finca arrendada para uso de vivienda, siendo preciso diferenciar entre el régimen aplicable a los arrendamientos de vivienda y a los locales destinados a un uso distinto del de vivienda. De conformidad con la Exposición de Motivos de la Ley de Arrendamientos Urbanos, ambas categorías arrendaticias responden a realidades económicas subyacentes «sustancialmente distintas y merecedoras, por tanto, de sistemas normativos disímiles». Mientras que la regulación de los arrendamientos de vivienda tiene un carácter tuitivo, la del supuesto de uso distinto al de la vivienda se fundamenta en el libre acuerdo entre las partes.
Por su parte, la Audiencia Provincial consideró aplicable en la fundamentación jurídica de la Sentencia de apelación lo previsto en el artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en relación con el artículo 4.3, bajo el argumento de que el concepto «enajenación» permite su aplicación en los casos de enajenación forzosa. De esta forma, el Tribunal de instancia sostuvo que el nuevo adquiriente se subroga en la posición del arrendador, salvo que sea un tercero protegido por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Nuevamente, el Alto Tribunal entiende que el legislador ha hecho un trato diferenciador entre las enajenaciones voluntarias y las forzosas, por lo que no cabría la interpretación extensiva del artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Asimismo, el Tribunal Supremo sostiene que el hecho de que no exista una previsión legal específica en la Ley de Arrendamientos Urbanos sobre las enajenaciones forzosas de locales no implica una laguna legal, sino que responde a la voluntad del legislador de que su regulación esté basada de forma absoluta en el libre acuerdo entre las partes y, en su defecto, por el régimen común del Código Civil.
Por ello, la finalidad de la norma no tolera interpretaciones extensivas por las cuales el nivel de protección del arrendatario de inmuebles para uso distinto del de vivienda resulte mayor que el brindado por la norma a los arrendamientos de vivienda.
c) Solución del Tribunal Supremo: subsistencia del contrato de arrendamiento y facultad resolutoria del adjudicatario
Tras un análisis pormenorizado de la evolución normativa y jurisprudencial sobre el régimen de aplicable en este tipo de casos, el Tribunal Supremo concluye que, al no existir pacto contractual, puesto que la transmisión ha sido por enajenación forzosa y no por contrato traslativo, deberá acudirse al régimen revisto en los artículos 1549 y 1571 del Código Civil, por remisión efectuada en el artículo 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
- Artículo 1549 del Código Civil: «Con relación a terceros, no surtirán efecto los arrendamientos de bienes raíces que no se hallen debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad».
- Artículo 1571 del Código Civil: «El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria».
Teniendo en cuenta lo anterior, el Tribunal Supremo afirma que:
«Conforme a este régimen legal común, respecto de los arrendamientos no sujetos a la LAU o respecto de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda cuando sea aplicable el Código civil en virtud de la remisión del art. 4.3 de aquella, a falta de pacto en contrario y de inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad, el tercer adquirente de la finca arrendada (en este caso el adjudicatario en la subasta) no puede verse perjudicado (no le es oponible) por el arrendamiento».
Del mismo modo, en caso de que el adquirente del inmueble no ejerza su facultad resolutoria, no cabe pretenderse una especie de exención del pago de la renta pactada «[…] como si la ocupación posesoria fuese a título de cesión gratuita, por mera tolerancia del dueño, y con una supuesta renuncia al cobro de la renta, que tampoco se ha acreditado», por lo que el arrendatario deberá continuar atendiendo las rentas.
En conclusión, nos hallamos ante un supuesto de resolución de la relación arrendaticia ejercitable facultativamente por el adjudicatario del inmueble. Solo en el caso de que no se ejercite dicha facultad resolutoria, se dará lugar a la subrogación en la posición del anterior propietario o arrendador, dándose continuidad al contrato de arrendamiento y, en consecuencia, siendo obligación del arrendatario el pago de las rentas y demás conceptos asumidos conforme al contrato de arrendamiento formalizado con el propietario o arrendador anterior del inmueble.
