17 Jul El valor real no es una cifra sino una franja admisible con un máximo y un mínimo (la Sentencia del TS de 23-05-2018)
Estimado lector, este artículo pretende ser muy breve. De esta manera no te haré perder mucho tiempo tanto si lo que digo no te convence como si lo encuentras interesante.
1. ANTECEDENTES
Hace unas semanas se ha hecho pública la Sentencia del Tribunal Supremo de 23-05-
2018 (Sección 2ª – recurso de casación 4202/2017), relativa al método de comprobación de valores consistente en aplicar un coeficiente multiplicador sobre el valor catastral del inmueble valorado (artículo 57.1.b) LGT).
No es mi propósito analizar la cuestión principal resuelta por la Sentencia (que comparto), sino poner de relieve un aspecto complementario al que se pasa revista y que puede ser relevante en cualquier tipo de comprobación de valores.
2. EL VALOR REAL NO ES UNA CIFRA, SINO UNA FRANJA ADMISIBLE CON UN MÁXIMO Y UN MÍNIMO
En el Fundamento de Derecho 3.1 de la Sentencia, el Tribunal Supremo afirma con rotundidad que “El valor real no arroja -no puede hacerlo- un guarismo exacto, único y necesario, sino una franja admisible entre un máximo y un mínimo.”
Ruego al lector que vuelva sobre el párrafo anterior y lo lea de nuevo.
¿A nuestra Administración no se le había ocurrido esto? ¿A los órganos de liquidación y de revisión administrativos –TEAR y TEAC incluidos- no se les había pasado esto por la cabeza? ¿Cómo es posible que sea el Tribunal Supremo quien haya tenido que decir una cosa tan obvia?
Llevo años alegando esto en vía administrativa sin éxito alguno, y por ello además del sonrojo por esta contumacia administrativa digna de mejor empeño, me siento reconfortado por la interpretación del Tribunal Supremo, no exenta de una gran dosis de sentido común.
Tenemos entonces que el “valor real” de tal o cual bien no es 100 sino que serán admisibles los precios que estén comprendidos en una “horquilla” entre 80 y 112, por ejemplo. Otra cosa será la determinación de la “horquilla”, la “franja admisible” en acertada expresión del Tribunal Supremo.
La verdad es que todo esto es de Perogrullo, y la realidad cotidiana nos muestra innumerables ejemplos que lo confirman. Cualquiera que haya comprado un bien de consumo duradero (lavadora, microondas, automóvil, ordenador etc.) y haya hecho un pequeño trabajo de búsqueda a través de Internet habrá comprobado la dispersión de precios existente, la existencia de la “horquilla” a que antes nos hemos referido.
¿Es lógico pensar que el “valor real” de tal o cual lavadora es solamente una cifra concreta y exacta?
¿Y con respecto de un vehículo? Si un concesionario hace una oferta porque tiene exceso de existencias o porque el modelo xxx deja de venderse o porque la competencia ha bajado los precios ¿Lo está vendiendo acaso por debajo de su “valor real”?
Lo mismo podríamos decir de los precios de los inmuebles, en las que las circunstancias del vendedor y del comprador influyen a la hora de exigir o satisfacer más precio o de aceptar o proponer uno más reducido. El hecho de soportar un coste financiero (préstamo hipotecario) o el de ser varios copropietarios (testamentaría) o el interés concreto del comprador por cerrar rápido el acuerdo pueden hacer que el precio de una concreta transacción sea más reducido o más elevado, sin que por ello nos estemos moviendo fuera de mercado.
Algo similar podríamos decir del mercado laboral. Cualquiera que haya entablado negociaciones para contratar o ser contratado sabe perfectamente que para tal o cual puesto de trabajo el mercado se mueve entre aaa y bbb euros. Y lo mismo podríamos decir a la hora de valorar cualquier bien o servicio, y no debemos olvidarnos de las operaciones vinculadas, a las que creo que le podemos aplicar los anteriores razonamientos.
Todo esto nos parece obvio a la hora de adquirir un vehículo o de contratar a un economista con experiencia para el Departamento Financiero: el empleo de mínimos y máximos, de franjas y “horquillas” es lo normal y ordinario.
Sin embargo, lo que nos parecía tan lógico y normal en el resto de cosas, dejaba de serlo cuando hablamos de inmuebles, pues su “valor real” no podía ser otra cosa que una cifra exacta, un importe concreto y todo lo que no fuese eso se apartaba de la norma.
Y es frente a esta errónea interpretación donde el Tribunal Supremo ha puesto los puntos sobre las íes, diciendo lo que era lógico y razonable: que el valor real tiene un máximo y un mínimo y lo que se mueva dentro de ellos es admisible.
3. LAS VALORACIONES POR DICTAMEN DE PERITOS: EL EMPLEO DE TESTIGOS
Lo dicho por el Tribunal Supremo me lleva a una segunda reflexión, relativa a los dictámenes periciales de la Administración con los que pretende obtener el “valor real” de los bienes y servicios que valora.
Es bastante habitual que en estos dictámenes periciales se acuda a “testigos”, con los que haciendo un promedio aritmético y empleando coeficientes (otra vez los coeficientes …) se calcula este pretendido “valor real”.
Dejo para otro artículo mi opinión sobre la selección de los “testigos” y su número. Tan solo apunto aquí que debe motivarse el número de “testigos” (el tamaño de la muestra) así como las razones para elegir los casos concretos seleccionados (los motivos por los que son “unos” y no “otros”). Me niego a aceptar que cuando cursé Estadística mis profesores me contaban un cuento chino al explicarme las técnicas de muestreo, la determinación del tamaño mínimo de la muestra y la imprescindible aleatoriedad de los casos seleccionados.
En aras de la brevedad paso a exponer un ejemplo, tomado de un reciente Informe Pericial de la Administración con el que a efectos de un impuesto estatal pretende obtener el “valor real” de dos inmuebles urbanos sitos en una capital española.
Para valorar el primer inmueble se han empleado seis testigos, obteniéndose un promedio de 2.787 euros que la Administración considera que es el “valor real”. Estos datos constan en el cuadro que aporto como Anexo 1.
La verdad es que podríamos quedarnos aquí, discutiendo si los casos están bien elegidos o si son representativos. Como apunté antes no van por ahí los tiros, sino que como soy de natural tozudo he repetido el razonamiento desde el inicio.
Por ello, volvamos al principio. En este caso hemos empleado seis testigos y con ellos
hemos calculado un promedio, que es el pretendido “valor real” de 2.787 euros por m2.
Con esta manera de razonar hemos dejado fuera de mercado a todos los testigos. Basta examinar la tabla que consta en el Anexo 1 para comprobar que los “testigos” se mueven entre un mínimo de 2.083 euros y un máximo de 3.381 euros, precios todos ellos que no son el “valor real”, que como hemos dicho es de 2.787 euros.
La determinación del “valor real” como promedio de los “testigos” expulsa del mercado a éstos, pues hace que queden por debajo o por encima del pretendido “valor real”. ¿Tiene esto alguna lógica? Yo creo que ninguna.
Para el segundo inmueble se han empleado ocho testigos (Anexo 1); los precios por m2 se encuentran entre un mínimo de 2.125 euros y un máximo de 3.125 euros, y el promedio es de 2.607 euros por m2.
Nos encontramos aquí con idéntica conclusión a lo anterior. El “valor real” de 2.607 euros por m2 hace que cuatro de los “testigos” queden por debajo y el resto por encima. Hemos determinado un “valor real” con ocho “testigos” que se apartan del mismo.
Yo creo que este razonamiento es incorrecto, y la propia admisión como “testigos” de los casos seleccionados (seis y ocho respectivamente) hace que debamos admitir que el “valor real” se mueve entre el máximo y el mínimo, que precisamente es lo que ha dicho
el Tribunal Supremo.
4. CONCLUSIONES
Destaco dos. La primera, que el Tribunal Supremo ha dicho que el “valor real” no es un guarismo exacto, sino una franja u horquilla de precios, con un máximo y un mínimo.
Y la segunda, que el sistema de “testigos” para la obtención de un “valor real” único tal y como se emplea actualmente en los Informes Periciales de la Administración es inválido pues deja fuera de mercado a los citados “testigos” (y se aparta de lo dicho por el Tribunal Supremo).
ANEXO
Artículo publicado en la RIA 28 de fecha 16-julio-2018 de la AEDAF
Alejandro Miguélez Freire
Abogado y Economista
Socio de DE ANDRÉS Y ARTIÑANO
